Nel primo trimestre del 2026 il mercato immobiliare retail in Italia conferma il trend di crescita già emerso nel 2025. Secondo la tredicesima edizione del Real Estate Data Hub, realizzato dal Centro Studi RE/MAX Italia e dall’Ufficio Studi RYZE con la collaborazione dell’Ufficio Studi 24MAX, il retail si afferma come l’asset class più dinamica del comparto immobiliare nazionale, sostenuta dalla crescita degli investimenti in outlet, retail park, centri commerciali e high street.
Dopo un 2025 chiuso con investimenti immobiliari complessivi pari a circa 13 miliardi di euro, il settore retail registra volumi di investimento pari a 3,8 miliardi di euro, in crescita del 46% rispetto all’anno precedente, consolidando il proprio ruolo all’interno delle strategie degli investitori.
Il segmento Out-of-Town concentra la maggior parte degli investimenti retail
La crescita del comparto retail è sostenuta soprattutto dagli asset Out-of-Town (OOT), che rappresentano circa l’80% del volume complessivo degli investimenti del settore.
L’interesse degli investitori si concentra su strutture caratterizzate da elevata accessibilità, ampi bacini di utenza e capacità di generare flussi economici stabili nel tempo. A supportare il mercato contribuiscono sia una maggiore disponibilità di capitale di debito sia operazioni di acquisizione di rilevanza strategica.
Tra le transazioni più significative del periodo figurano l’acquisizione di Scalo Milano Outlet & More da parte di VIA Outlets e l’operazione relativa al Waterfront Mall di Genova. Le due operazioni rappresentano complessivamente circa il 45% del volume investito nel settore retail nel periodo analizzato.
Le high street confermano l’attrattività delle location prime
Nel segmento high street il primo trimestre del 2026 evidenzia una fase di espansione caratterizzata da nuove aperture, ampliamenti e interventi di restyling.
L’evoluzione del mercato coinvolge sia brand consolidati sia operatori nativi digitali che scelgono di sviluppare una presenza fisica attraverso nuovi format commerciali. Le principali città italiane registrano una crescente attività, sostenuta dall’incremento della spesa turistica internazionale.
Le strategie dei brand mostrano una particolare attenzione verso il settore sportswear, il comparto lifestyle e il lusso, insieme allo sviluppo di spazi che integrano design contemporaneo e contesti architettonici esistenti.
Milano continua a rappresentare la destinazione più ambita per gli investimenti retail, mentre cresce l’interesse verso mercati regionali e città secondarie come Bologna.
Centri commerciali e retail park puntano su riqualificazione e ampliamento
Dopo il ridimensionamento seguito alla pandemia, centri commerciali, retail park e grandi superfici tornano a occupare una posizione centrale nelle strategie di investimento.
L’attenzione si concentra principalmente su asset dominanti e strutture di grandi dimensioni, capaci di garantire stabilità dei flussi di cassa e opportunità di valorizzazione attraverso interventi di riposizionamento.
Entro il 2028 sono previsti sette nuovi centri commerciali in Italia. La pipeline di sviluppo rimane contenuta ma strategica, con una quota significativa di interventi legata a riqualificazioni, ampliamenti e aggiornamenti funzionali di strutture esistenti.
Il comparto supera oggi i 1.000 complessi attivi e registra livelli di vacancy compresi tra il 3% e l’8%, segnale di un equilibrio progressivamente raggiunto tra domanda e offerta.
Gli outlet evolvono verso modelli retail premium ed esperienziali
Il settore outlet continua a mostrare indicatori operativi solidi e livelli minimi di vacancy.
Le strategie di sviluppo privilegiano interventi di rigenerazione e ampliamento delle strutture esistenti rispetto alla realizzazione di nuovi progetti greenfield. Tra le iniziative più rilevanti figurano l’espansione di Sicilia Outlet Village, il consolidamento di Torino Outlet Village e il progetto di trasformazione dell’ex Soratte Outlet nel nuovo Roma Outlet Village.
Parallelamente, il formato outlet evolve verso un modello retail premium caratterizzato da assortimenti più selettivi, maggiore qualità degli spazi e una crescente integrazione tra shopping, ristorazione e intrattenimento.
L’attenzione verso sostenibilità, esperienza cliente e modelli di consumo omnicanale favorisce inoltre l’ingresso di brand nativi digitali e lo sviluppo di format legati all’economia circolare.
Canoni prime e rendimenti evidenziano segnali di stabilizzazione
La crescita delle aperture e degli interventi di restyling contribuisce a sostenere il mercato delle locazioni retail nelle principali città italiane.
Milano e Roma confermano la resilienza delle location prime, con canoni che mantengono livelli elevati e mostrano ulteriori segnali di consolidamento.
Sul fronte degli investimenti, i rendimenti prime evidenziano una fase di stabilizzazione accompagnata da possibili fenomeni di compressione selettiva per gli asset core, caratterizzati da elevata visibilità, forte afflusso pedonale, tenant mix qualificato e contratti di locazione di lungo periodo.
L’evoluzione del mercato conferma una crescente selezione degli investimenti verso immobili retail di qualità, supportati da performance operative consolidate e da una disponibilità limitata di spazi prime.
Crediti
Fonte: Real Estate Data Hub 2026 – Centro Studi RE/MAX Italia, Ufficio Studi RYZE e Ufficio Studi 24MAX.